投資物件によく見られる不具合・劣化事象

新築の投資物件は、収益性を重視し、コストをできる限り抑えようと安価な施工会社を選択しがちです。とくに昨今は建築費の高騰により、いわゆる「手抜き工事」のリスクが高まっています。また、収益化を急ぎ、竣工検査を軽視すると、しっかり確認すれば気づくことができる傾きや漏水などさえ見落としてしまうリスクがあります。

　一方、中古の投資物件は、上記のような不具合に加え、専有部に設備の劣化や雨漏りなどの重大なサインが潜んでいる可能性があります。しかし、入居中であれば専有部を見ることは難しく、中には専有部のチェックをさせないよう満室を装う悪質なケースも見られます。利回りがいくら高くても、引き渡し後に高額な修繕費・改修費がかかれば収益性は下がり、キャッシュフローを悪化させる要因となります。

なぜ投資物件には不具合や欠陥が多いのか？

　投資物件は自己居住物件と比べて、総じて状態や管理に無関心なオーナーが多い傾向にあります。分譲の居住用マンションであればほぼ必ず長期修繕計画のもと修繕費が積み立てられていますが、投資物件となると修繕計画がなく、これまで大規模修繕工事が実施されてこなかった物件も決して少なくありません。また、投資用の区分マンションにも管理組合はありますが、ほぼ機能しておらず、なかば管理会社の言いなりになってしまっている物件も散見されます。

　しかし、物件の管理は投資物件の収益性を大きく左右する重要な要素です。管理への無関心が状態の悪化や修繕費の増加を招けば、利回りの低下につながります。昨今は、建築費および不動産価格が高騰しているため、利回りが良い物件を選ぼうとすると、どうしても築年数が古い物件を選ばざるを得ません。古い物件ほど「管理状態」が収益性を左右すると認識し、購入時のホームインスペクション、長期修繕計画の策定、そして適正管理を徹底することをおすすめします。

投資物件の不具合事例や管理実態などの詳細について、専門家が取材に応じさせていただきます。
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株式会社さくら事務所（東京都渋谷区／社長：大西倫加）は「人と不動産のより幸せな関係を追求し、豊かで美しい社会を次世代に手渡すこと」を理念として活動する、業界初の個人向け総合不動産コンサルティング企業です。1999年、不動産コンサルタント長嶋修が設立。第三者性を堅持した立場から、利害にとらわれない住宅診断（ホームインスペクション）やマンション管理組合向けコンサルティング、不動産購入に関する様々なアドバイスを行う「不動産の達人サービス」を提供、74,000組を超える実績を持っています。

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