築古戸建て取引が3年で8.8％上昇 ― “築古シフト”が鮮明に

東日本不動産流通機構によると、築31年以上の中古戸建ての成約比率は、2022年第Ⅲ四半期の24.8％から2025年第Ⅲ四半期には33.6％へと8.8％上昇。特に2025年以降は30%を超える水準で推移しており、築古戸建てへの需要が急速に高まっていることがわかる。
→住宅価格の高騰を背景に、築年の古い物件を選択する“築古シフト”が進んでいる。

背景には、

• 新築・築浅の価格高騰による購入層の選択肢縮小
• リノベーション技術の普及による「古くても安心して住める」意識の浸透

といった構造的な変化があると考えられる。

かつては敬遠されがちだった築31年以上の戸建てが、今では「予算内で立地と自由度を両立できる現実的な選択肢」として再評価されつつある。

築31年超、深刻な『雨漏り』『傾き』は過半数で発生

さくら事務所が2024年に実施したホームインスペクション986件の分析では、築31年以上の戸建てにおいて平均して45％で何らかの不具合を抱えていることが明らかに。

• 雨漏り・染み跡（平均59.9％）：屋根・外壁の防水劣化
• 建物の傾き・不同沈下（平均54.2％）：地盤の沈下
• 構造材の腐食（平均33.7％）：柱や梁などの木部腐朽
• 水漏れ（給排水管）（平均36.2％）：配管の老朽化による漏水
• シロアリ被害（平均27.3％）：構造材への食害

特に「雨漏り」「建物の傾き」は平均して過半数に不具合確認、築50年を超える物件に限ると約7割に不具合が増加。

住まいの専門家が警鐘「築古戸建て5つの注意点」

①『雨漏り』『傾き』は実に過半数で発生 ― “見えない劣化”が潜む

『雨漏り』は平均59.9%、『建物の傾き』は平均54.2%と、築31年超の過半数で確認されており、修繕費は数十万〜数百万円規模に及ぶケースも。

②売主の責任が免除される取引が主流に ― 不具合があっても買主負担に

築古物件の多くは、個人売主による契約不適合責任の免責取引。引渡し後に不具合が発覚しても、補修請求ができないケースが大半。

③建築の確認記録が残っていない物件も ― リフォームが制限されるケースも

築30年以上では、建築確認や検査済証が残っていない物件も多く、リフォーム・増改築時に追加申請や設計変更が必要になることも。

➃“リフォーム済み”の落とし穴 ― 見た目は新築、中身は築古？

買取再販物件では、表面的なリフォームのみで内部の更新が未実施なケースも。配管・断熱材・構造補修などが行われているかを確認。

⑤擁壁・地盤リスク ― “建物以外”が倒壊の引き金に

傾斜地などの擁壁は50年超で老朽化が進み、崩落の危険も。建物だけでなく、土地の周辺環境にも要注意。

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株式会社さくら事務所は「人と不動産のより幸せな関係を追求し、豊かで美しい社会を次世代に手渡すこと」を理念として活動する、業界初の個人向け総合不動産コンサルティング企業です。1999年、不動産コンサルタント長嶋修が設立。第三者性を堅持した立場から、利害にとらわれない住宅診断（ホームインスペクション）やマンション管理組合向けコンサルティング、不動産購入に関する様々なアドバイスを行う「不動産の達人サービス」を提供、74,000組を超える実績を持っています。

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