コスト削減のために管理組合が検討すべき5つの柱

資材や人件費の高騰により、修繕費用の負担が増す中、「どう費用を抑えるか」に悩む管理組合が増えています。ただし、安易なコスト削減が逆にトラブルや将来的なコスト増を招くケースもあり、正しい情報と判断が今こそ求められています。

①発注方式の見直しが最大のカギ

• 発注方式は、「責任施工方式」「設計監理方式」「プロポーザル方式」など様々

　　→プロポーザル方式では、施工会社から自由提案を募るため、談合が起きにくく、コストと創意工夫のバランスが取りやすい

• “12年周期で必ず実施”という思い込みも見直す必要あり

　　→背景には「早めに修繕して劣化を防ぐ＝予防保全」という業界の慣習や、工事会社の受注機会を確保したいという構造も

②足場・工法の見直しで費用に大差

• 足場があるタイミングにすべての工事を詰め込むと、必要のない工事まで実施されるリスクがある

　　例：1．内廊下の長尺シートは見た目の問題が主であり、足場が不要な時期にずらしても支障なし

　　　　2．鉄部塗装は、劣化が少ない箇所は見送る判断も可能

　　→「全部まとめてやる」の発想を見直し、「必要な時に必要なことを実施する」柔軟な計画が、無駄な出費を防ぐ

• 最近では15～18年周期、場合によっては20年超の修繕周期を視野に入れる管理組合も増加

　　→「とにかく早く直す」から「必要なときに行う」へのシフトが新常識に

④高耐久部材で周期を延ばす発想

• 劣化が進みやすい箇所（雨風や紫外線が当たる部分）に高耐久部材を選ぶことで、修繕サイクルを延ばす戦略が有効

　　例：窓周りのシーリング材、鉄部やタイル、外壁の塗装材　など

　　→すべてを高耐久にする必要はなく、「劣化速度のバランス」を整えることで、全体としての修繕周期を延長・最適化することが可能に

⑤劣化診断と長期修繕計画の連動を徹底

• 修繕のタイミングを見極めるためには劣化診断が重要なものの、過剰な精密診断はコスト増につながるため注意が必要

　　→診断は「工事の要否を判断するため」に行うという基本スタンスを忘れない

• 延期の判断をした場合は、長期修繕計画も更新必須
• 実態に合わせて管理組合の方針を反映した長期修繕計画とすることが修繕積立金の適正化に直結する

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